31 lipca, 2013 
W czerwcu indeks średnich cen transakcyjnych Open Finance i Home Broker wzrósł o 3,7 proc., a w całym pierwszym półroczu 2013 zyskał już 10,9 proc.
O 3,69 proc., do blisko 805 pkt, wzrósł w czerwcu indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań, liczony na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Wskaźnik jest publikowany co miesiąc, począwszy do stycznia 2008 roku, a czerwcowy skok jego wartości w skali miesiąca jest jak dotąd największy. Warto odnotować, że poprzedni taki rekord padł nie tak dawno temu, bo w lutym bieżącego roku. W porównaniu ze styczniem indeks wzrósł wówczas o 3,17 proc.
W pierwszym półroczu indeks średnich cen transakcyjnych zyskał już zatem 10,9 proc. Co więcej, także w skali ostatnich 12 miesięcy wybił się na blisko 1,8-proc. plus. Wszystko to dzieje się przy relatywnie stabilnej liczbie transakcji, branych do wyliczania wartości indeksu. Przy czerwcowym odczycie uwzględniono ich nieco ponad 2400, czyli tylko 1,4 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 4,6 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem, gdy było ich trochę ponad 2500.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
Spośród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań spadły w Bydgoszczy (o 3,4 proc.), Warszawie (minus 2,1 proc.) oraz Białymstoku (minus 1 proc.). W pozostałych miastach zanotowaliśmy wzrost cen. Największy w Katowicach (7,5 proc.), Gdańsku (4,9 proc.) oraz Toruniu (4 proc).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto mediana cen m2 w czerwcu 2013 r. roczna zmiana ceny miesięczna zmiana ceny
Białystok 4176 zł -1,0% -2,6%
Bydgoszcz 3610 zł -3,4% -1,8%
Gdańsk 5299 zł 4,9% 4,0%
Katowice 3631 zł 7,5% 0,3%
Kraków 6271 zł 3,0% 1,9%
Lublin 4838 zł 2,0% 2,1%
Łódź 3752 zł 1,8% 1,3%
Poznań 5453 zł 2,9% 4,7%
Szczecin 4415 zł 2,7% -0,4%
Toruń 4315 zł 4,0% 1,1%
Warszawa 7078 zł -2,1% 1,3%
Wrocław 5569 zł 2,7% 3,0%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
O ile wzrosty indeksu średnich cen transakcyjnych Open Finance i Home Broker z początku tego roku zrzucaliśmy na karb statystycznej korekty, spowodowanej wygaśnięciem wraz z końcem ubiegłego roku programu Rodzina na Swoim, tak obecne wzrosty wydają się wskazywać na fundamentalną zmianę, jaka zaszła na rynku mieszkaniowym. Wbrew obawom z końca ubiegłego roku, brak stymulacji ze strony RdS nie spowodował załamania po stronie popytowej. Sprzedaż może i nie rośnie, ale też nie spada. W sukurs poniekąd przyszła Rada Polityki Pieniężnej, obniżając stopy procentowe, co przekłada się na obniżenie ceny kredytu hipotecznego. O ile pierwszy kwartał br. pod względem wartości udzielonych przez banki kredytów był słabszy, tak w kwietniu ten dystans został nadrobiony i w sumie w ciągu czterech pierwszych miesięcy roku wartościowo udzielono tyle samo kredytów co przed rokiem. Niższe stopy powodują też gwałtowną obniżkę oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych. W stronę mocno przecenionego rynku nieruchomości zwróciły się więc także oczy tych, którzy poszukują względnie bezpiecznej i dochodowej inwestycji dla swoich oszczędności, nie musząc przy tym oglądać się na banki, bo finansują je w większości ze środków własnych. Te czynniki w najbliższych miesiącach prawdopodobnie nadal będą odgrywać kluczową rolę, zatem można chyba oczekiwać, że wzrost cen – szybszy czy wolniejszy – będzie kontynuowany.
Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 05 lipca 2013 r.
Czerwiec był pierwszym miesiącem od ponad pięciu lat, w którym roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach nie była wartością ujemną. Mieszkania w ostatnich 12 miesiącach zdrożały o 1,7 proc. W samym czerwcu przeciętna cena transakcyjna była ponadto aż o prawie 3,7 proc. wyższa niż w maju – wynika z odczytu indeksu Open Finance i Home Broker. To najwyższy miesięczny wzrost od kiedy zbierane są dane (grudzień 2007). Choć tak dynamiczne odbicie może sugerować, że zmiana ma choć częściowo charakter zdarzenia przypadkowego, to coraz bardziej zasadna wydaje się teza o zakończeniu trwającej od przełomu 2007 i 2008 roku przeceny mieszkań.
Warto ponadto zauważyć, że choć od grudnia ubiegłego roku do czerwca przeciętna cena transakcyjna metra wzrosła o prawie 11 proc., to wciąż nie można zapomnieć o tym czemu w tym czasie obserwujemy aż tak dynamiczne odbicie. W grudniu działał przecież program Rodzina na Swoim, który premiował zakupy mieszkań najtańszych, a w efekcie zaniżana była przeciętna cena transakcyjna. Teraz gdy kupowanie „metrów” z najniższej półki nie pozwala na otrzymanie dofinansowania z budżetu, nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe.
Na wzrost popytu działają też rekordowo niskie stopy procentowe. Z jednej strony odpowiadają one za niskie oprocentowanie lokat w bankach, których właściciele poszukują alternatywnych, bardziej zyskownych, sposobów lokowania kapitału. Część z tych przepływów pieniężnych trafia na rynek nieruchomości, gdzie doradcy Home Broker i Lion’s House obserwują coraz więcej transakcji o charakterze inwestycyjnym. Z drugiej strony rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają też rekordowo tanie kredyty hipoteczne, co coraz większe grono osób skłania do zakupu mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i na wynajem. Niskie koszty zadłużania się powodują bowiem, że bardzo często czynsz najmu mieszkania wystarcza z nawiązką na opłacenie raty kredytowej i kosztów utrzymania lokalu. Dziś trudno się jednak spodziewać, że w najbliższych miesiącach na rodzimym rynku mieszkaniowym zagości na dobre hossa. Wciąż dynamika rozwoju gospodarczego jest bowiem rachityczna (trudno liczyć na wyraźny wzrost funduszu płac), a banki nie wykazują nadmiernej skłonności do skokowego wzrostu ekspansji kredytowej. Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań jest wciąż na bardzo wysokim poziomie. Na rynku pierwotnym 6 największych miast nadpodaż można szacować na podstawie danych REAS nawet na kilkanaście tysięcy mieszkań. Wszystkie te czynniki powodują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla rodzimego rynku mieszkaniowego na 2013 rok jest stabilizacja. Wciąż możliwe jest zamknięcie roku zarówno na niewielkim plusie, jak i na niewielkim minusie.
Na koniec należy też zwrócić uwagę na liczbę zawieranych transakcji. Niska ich liczba świadczyłaby o tym, że obserwowane odbicie na rynku mieszkaniowym nie może być traktowane jako w pełni wiarygodne. Całe szczęście taka sytuacja nie ma jednak miejsca. W drugim kwartale br. liczba transakcji była kosmetycznie wyższa niż w pierwszym i tylko o 4,6 proc. niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z danych Open Finance i Home Broker.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: