W kwietniu, po raz pierwszy w tym roku, odnotowaliśmy spadek o 0,65 proc. indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Towarzyszył mu wzrost liczby zawieranych transakcji.

Po trzech miesiącach wzrostów, w kwietniu liczony przez Open Finance i Home Broker indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań spadł o 0,65 proc., osiągając wartość 770,25 pkt. Przypomnijmy, że pierwszy kwartał br. przyniósł 6,8-proc. zwyżkę wskaźnika, obliczanego na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów wymienionych powyżej firm. Wzrost ten wynikał jednak nie tyle z poprawy koniunktury na rynku, co z efektu statystycznego, związanego z wygaśnięciem programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim wraz z końcem ubiegłego roku. Transkacje dokonywane relatywnie tańszymi mieszkaniami, kwalifikującymi się do programu, zaniżały bowiem średnią rynkową cenę. Stanowiły przy tym znaczną część rynku, gdyż jedna czwarta kredytów hipotecznych na zakup mieszkania udzielana była właśnie w ramach RnS. Ich wyeliminowanie spowodowało na tyle istotną zmianę struktury rynku, że doszło do swoistej korekty w górę średnich cen, co w ostatnich miesiącach odnotował nasz indeks.

Indeks cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Nie bez znaczenia był też fakt, że pierwszy kwartał to okres o zazwyczaj najniższej aktywności na rynku nieruchomości. Z jednej strony ubyło więc transakcji z powodu wycofania programu RnS, a swoje dołożył też sezonowy dołek. Kwiecień przyniósł już jednak pod tym względem poprawę. Liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu, wyniosła blisko 2600. To o 7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i nieznacznie, bo o 0,5 proc., więcej niż rok temu.

Spośród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej spadły w Lublinie (o 4,9 proc.), Warszawie (-3,7 proc.) oraz Szczecinie (-3 proc.). W trzech miastach odnotowaliśmy w tym czasie ich wzrost. Największy w Katowicach – o 11, 6 proc. Poza tym drożej niż przez rokiem było jeszcze w Krakowie (o 2,5 proc.) i Wrocławiu (o 1 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto mediana cen m2 w marcu 2013 r. roczna zmiana ceny miesięczna zmiana ceny
Białystok 4327 zł -1,3% 2,2%
Bydgoszcz 3851 zł -1,0% -6,0%
Gdańsk 5023 zł -0,7% -3,9%
Katowice 3621 zł 11,6% -1,6%
Kraków 6098 zł 2,5% 2,1%
Lublin 4499 zł -4,9% 2,0%
Łódź 3715 zł -0,6% 1,2%
Olsztyn 4358 zł -0,2% 0,3%
Poznań 5289 zł -1,3% 0,4%
Szczecin 4274 zł -3,0% 1,6%
Warszawa 6987 zł -3,7% 0,6%
Wrocław 5345 zł 1,0% 1,4%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

Komentarz i prognoza

Przez trzy pierwsze miesiące bieżącego roku liczba transakcji uwzględniana przy wyliczaniu indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań systematycznie spadała, czemu towarzyszył równie systematyczny wzrost jego wartości. W kwietniu, gdy po raz pierwszy w tym roku odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji, indeks zanotował spadek. W takiej sytuacji można zakładać, że ewentualny dalszy wzrost liczby transakcji pociągnie za sobą dalszy spadek wartości indeksu. Możemy więc mieć do czynienia z korektą korekty, podczas której wzrostowa, statystyczna korekta z początku roku może zostać w całości lub w części zniesiona.

Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 09.05.2013 r.

Kwiecień przyniósł niższy odczyt indeksu cen mieszkań w największych miastach, co jednak po trzech miesiącach sporych wzrostów nie powinno nadmiernie martwić. Dziś odczyt indeksu cen jest na poziomie o 0,65 proc. niższym niż w marcu. Regres z ujęciu 12-miesiecznym wynosi natomiast 3,1 proc. Oznacza to znaczącą poprawę, biorąc pod uwagę fakt, że jeszcze w grudniu roczny spadek cen wynosił 13,3 proc.

Nie można tych danych rozważać jednak bez przedstawienia otoczenia w jakim działał w ostatnich miesiącach rodzimy rynek mieszkaniowy. Chodzi tu przede wszystkim o program Rodzina na Swoim. Zaburzył on odczyt indeksu i naturalną sezonowość na rynku nieruchomości. Możliwość otrzymania dofinansowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych powodowała, że ostatnie miesiące ubiegłego roku stały pod znakiem wzmożonego popytu na tanie lokale (przeważnie tylko te kwalifikowały się do dopłat). Zaniżało to przeciętną cenę transakcyjną w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, czego odreagowanie obserwowaliśmy w pierwszym kwartale. W efekcie w marcu indeks cen był na poziomie o 6,8 proc. wyższym niż w grudniu. W dużym uproszczeniu można uznać, że było to pokłosie końca dopłat i zmiany składu jakościowego sprzedawanych lokali.

Oceniając bieżącą koniunkturę na rynku mieszkaniowym nie można też zapomnieć o liczbie zawieranych transakcji, która to informacja w tym kontekście jest równie ważna co kierunek, w którym podążają ceny. W tym wypadku po raz pierwszy od początku roku widoczne jest ożywienie. Liczba zawieranych transakcji była o 7% wyższa niż w odczycie sprzed miesiąca i (choć jedynie kosmetycznie) wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że mamy już do czynienia z wygaszeniem efektu końca programu „Rodzina na swoim”, który spowodował znaczący wzrost popytu na mieszkania w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, co odbiło się na wielkości popytu zgłaszanego na początku roku bieżącego.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Wpisy o podobnej tematyce

Indeks cen transakcyjnych mieszkań pnie się w góręPoczątek roku przyniósł wyraźna zmianę trendu w jakim dotychczas poruszały się ceny mieszkań. W dwa miesiące indeks cen transakcyjnych mieszkań zyskał już niemal 5,6 proc. Zapoczątkowana w styczniu zwyżka indeksu cen transakcyjnych mieszkań w lutym przyspieszyła tempo. Wskaźnik, liczony...

Rekordowy miesięczny spadek indeksu cen mieszkańWrzesień przyniósł największy w historii jednorazowy spadek indeksu cen transakcyjnych mieszkań – o 3,7 proc. Towarzyszy mu rosnący wolumen dokonywanych transakcji, uwzględnianych przy jego wyliczaniu. We wrześniu, po sezonowej mniejszej aktywności w miesiącach wakacyjnych, dynamika zmian zachodzących na rynku...

Indeks cen mieszkań osiągnął nowe minimumTransakcje na rynku mieszkaniowym zawierane są po coraz niższych cenach. Liczony przez Open Finance i Home Broker ich indeks stopniał w ostatnich 12 miesiącach o ponad 10 proc.     Czerwiec przyniósł kolejny, piąty z rzędu miesięczny spadek indeksu cen...

Początek roku przyniósł wzrost cen mieszkańW styczniu indeks cen transakcyjnych mieszkań jednorazowo zyskał na wartości najwięcej od września 2009 roku. To prawdopodobnie efekt wygaśnięcia programu Rodzina na Swoim. Nowy rok na rynku nieruchomości rozpoczął się od zdecydowanie optymistycznego akcentu. Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony...

Indeks cen mieszkań w górę o 0,5 proc.Po raz pierwszy od dziewięciu miesięcy i dopiero drugi raz w tym roku indeks cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker zanotował wzrost w skali miesiąca. W październiku, po ośmiu kolejnych miesiącach spadków, indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony...