17 marca, 2013 
Początek roku przyniósł wyraźna zmianę trendu w jakim dotychczas poruszały się ceny mieszkań. W dwa miesiące indeks cen transakcyjnych mieszkań zyskał już niemal 5,6 proc.
Zapoczątkowana w styczniu zwyżka indeksu cen transakcyjnych mieszkań w lutym przyspieszyła tempo. Wskaźnik, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wzrósł w ostatnim miesiącu o 3,17 proc. W styczniu było to 2,35 proc. Zatem w sumie, w ciągu dwóch pierwszych miesięcy br., indeks zyskał już niemal 5,6 proc. Sytuacja jest o tyle interesująca, że przez półtora roku, od połowy 2011 do końca 2012, wskaźnik obrazujący zmianę średnich cen, po jakich zawierane są faktyczne transkacje kupna/sprzedaży, znajdował się w permanentnym trendzie spadkowym, w trakcie którego stracił na wartości 17,5 proc. Te straty w szybkim tempie są teraz odrabiane.
Tym, co wydaje się nieco psuć obraz sytuacji na rynku mieszkaniowym, jest spadek liczby transakcji uwzględnianych przy wyliczaniu naszego indeksu. W lutym naliczyliśmy ich niecałe 2600, o 11,7 proc. mniej niż przed miesiącem. Trzeba jednak pamiętać, że styczeń, luty i marzec to zwyczajowo słabsze miesiące, w których obroty na rynku mieszkaniowym są najniższe. Rok temu w lutym transakcji było raptem o 1 proc. więcej niż w lutym roku bieżącego.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W lutym średnia cena spadła jedynie w Białymstoku i Szczecinie, odpowiednio o 2,2 i 0,7 proc. Natomiast w pozostałych zanotowaliśmy wzrosty wynoszące od 1 proc. w Łodzi do 4,8 proc. w Gdańsku. Przybywa miast, w przypadku których także w skali roku ceny wzrosły. Najbardziej zwraca uwagę przypadek Katowic, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła z ok. 3250 zł przed rokiem do niespełna 3800 zł obecnie, co oznacza wzrost o 16,6 proc. Po drugiej stronie barykady znalazł się z kolei Lublin, gdzie średnia cena w ciągu roku obniżyła się o pomad 14 proc.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto mediana cen m2 w lutym 2013 r. roczna zmiana ceny miesięczna zmiana ceny
Białystok 4187 zł -4,9% -2,2%
Bydgoszcz 4015 zł 6,8% 3,2%
Gdańsk 4815 zł -2,6% 4,8%
Katowice 3714 zł 16,6% 1,8%
Kraków 5594 zł -5,7% 4,4%
Lublin 4310 zł -14,2% 1,2%
Łódź 3614 zł -3,8% 1,0%
Olsztyn 4267 zł 3,5% 4,2%
Poznań 5206 zł 0,6% 2,0%
Szczecin 4216 zł -5,1% -0,7%
Warszawa 4344 zł -9,1% 2,7%
Wrocław 6580 zł -5,4% 1,2%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
Pierwsze jaskółki wiosny nie czynią, ale zachowanie indeksu cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker w ostatnich dwóch miesiącach może zwiastować powrót cen nieruchomości na bardziej trwałą ścieżkę wzrostu, a przynajmniej zahamowanie dotychczasowej tendencji spadkowej. Skokowe zmiany jego wartości (plus 2,35 proc. w styczniu i plus 3,17 proc. w lutym) może nie są nieoczekiwane, ale ich skala jest jednak pewnym zaskoczeniem. Wzrosty te tłumaczymy głównie wygasłym z końcem ubiegłego roku programem Rodzina na Swoim, w ramach którego zawierano mniej więcej jedną piątą wszystkich transakcji, a których ceny, ze względu na obowiązujące w programie limity, zaniżały rynkową średnią. Gdy czynnik ten został wyeliminowany, ceny wyraźnie poszły w górę.
Nie ma co ukrywać, że wszelkie prognozy odnośnie do kształtowania się cen mieszkań w najbliższych miesiącach, są obarczone sporym ryzykiem. Z jednej strony wzrosty z ostatnich dwóch miesięcy mogą być tylko swoistą korektą po wyeliminowaniu RnS i już w przyszłym miesiącu ceny obrazowane indeksem ustabilizują się, a być może nawet spadną. Popyt w porównaniu choćby z ubiegłym rokiem jest stabilny, ale wciąż utrzymuje się wyraźna przewaga po stronie podażowej, co teoretycznie nie powinno sprzyjać wzrostom cen. Z drugiej strony, spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych w konsekwencji obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz złagodzenie rekomendacji T w kwestii m.in. zasad liczenia zdolności kredytowej, mogą podziałać na rynek stymulująco.
Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 11.03.2013 r.
Choć „Rodzina na swoim” skończyła się w zeszłym roku, to wciąż nie pozwala ona o sobie zapomnieć. W lutym zanotowaliśmy najdynamiczniejszy wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkania od ponad 5 lat (w ujęciu m/m) i dalszy spadek liczby zawieranych transakcji. Trudno nie wiązać tych efektów z zakręceniem kurka z budżetowymi dopłatami do kredytów hipotecznych.
Przypomnijmy, że o dopłaty można było się ubiegać wybierając lokal z grona tańszej oferty rynkowej – w efekcie więcej zawierano transakcji w segmencie popularnym co zaniżało przeciętną cenę transakcyjną. Gdy program z rynku zniknął zauważyliśmy w styczniu wzrost cen mieszkań o 2,3 proc. względem grudnia, a w lutym o kolejne 3,2 proc. (m/m). W efekcie roczna przecena mieszkań stopniała z grudniowego poziomu 13,3 proc. do 7,2 proc. obecnie – wynika z danych Open Finance i Home Broker.
Zmiana ta mogłaby cieszyć sugerując odbicie na rodzimym rynku nieruchomości, ale przeczą temu informacje o spadającej liczbie zawieranych transakcji. Zagregowana dla okresów trzymiesięcznych była w lutym o 24,2 proc. niższa niż w grudniu ubiegłego roku. Trudno i w tym przypadku nie wiązać tej zmiany z efektem zakończenia „Rodziny na swoim”. Wiele osób starało się złożyć wniosek kredytowy do końca zeszłego roku, a tym samym dziś ruch na rynku mieszkaniowym jest mniejszy.
W perspektywie kilku miesięcy popyt na mieszkania wspierany będzie przez ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Ta w ciągu 5 miesięcy obniżyła stopy procentowe z poziomu 4,75 do najniższego w historii 3,25 proc. – ograniczając tym samym znacznie cenę kredytów hipotecznych. Choć rynek w pełni jeszcze nie uwzględnił tej zmiany w notowaniach stawki WIBOR (głównego obok marży składnika oprocentowania kredytów hipotecznych), to i tak rata kredytu zaciągniętego rok temu spadła z 1888 zł do 1605 zł miesięcznie (kredyt na 300 tys. zł na 30 lat, oprocentowanie na poziomie WIBOR3M plus 1,5 pkt. proc. marży). Spadający koszt kredytu to tylko jeden z czynników, który może stymulować popyt. Drugim jest rosnąca zdolność kredytowa. Jeśli bowiem rok temu trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pożyczyć od banku na 30 lat przeciętnie 371 tys. zł, to dziś jest to ponad 400 tys. zł, a wartość ta może w najbliższych tygodniach jeszcze wzrosnąć.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: