7 lutego, 2013 
W styczniu indeks cen transakcyjnych mieszkań jednorazowo zyskał na wartości najwięcej od września 2009 roku. To prawdopodobnie efekt wygaśnięcia programu Rodzina na Swoim.
Nowy rok na rynku nieruchomości rozpoczął się od zdecydowanie optymistycznego akcentu. Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wzrósł w styczniu o 2,35 proc. To największa miesięczna zwyżka tego wskaźnika od września 2009 roku. W ostatnich dwóch latach przeważały spadki. Od początku 2011 roku indeks tylko siedem miesięcy kończył wzrostem wartości, zaś w 18 przypadkach notowaliśmy jej obniżkę. Przy czym te jednorazowe wzrosty były raczej niewielkie – maksymalnie było to 0,61 proc. Spadki były zdecydowanie bardziej dotkliwe (maks. 3,74 proc.).
Zwyżce indeksu cen transakcyjnych mieszkań towarzyszył wyraźny spadek liczby zawartych transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu jego wartości. W skali miesiąca obniżyła się ona bowiem z ok. 3400 do ok. 2900, o 14,2 proc. Trzeba jednak zaznaczyć, że spadek obrotów na rynku mieszkaniowym na przełomie roku nie jest niczym nadzwyczajnym, choć tym razem jest nieco większy niż zazwyczaj. W latach ubiegłych, idąc wstecz, było to kolejno: 9,9 proc., 4,7 proc., 12,1 proc., 22,6 proc.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W wielu monitorowanych przez nas miastach ceny wzrosły bardziej od indeksu. Największy wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania zanotowaliśmy w Katowicach (plus 8,3 proc.), Toruniu (5,7 proc.) i Białymstoku (5,5 proc.). W kilku większych aglomeracjach, konkretnie w Warszawa, Poznaniu i Wrocławiu, które mają większy wpływ na ostateczna wartość indeksu (jest ważony liczbą transakcji) wzrosty cen były nieco mniejsze. Jedynym miastem, gdzie ceny w skali miesiąca się obniżyły, jest Łódź (minus 1,5 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto mediana cen m2 w styczniu 2013 r. roczna zmiana ceny miesięczna zmiana ceny
Białystok 4187 zł -1,0% 5,5%
Bydgoszcz 4015 zł 2,1% 2,6%
Gdańsk 4815 zł -9,6% 4,8%
Katowice 3714 zł 13,1% 8,3%
Kraków 5594 zł -12,9% 4,2%
Lublin 4310 zł -13,9% 2,8%
Łódź 3614 zł -5,8% -1,5%
Olsztyn 4267 zł -3,7% 2,8%
Poznań 5206 zł -1,0% 0,6%
Szczecin 4216 zł -6,7% 4,3%
Toruń 4344 zł -3,0% 5,7%
Warszawa 6580 zł -12,8% 2,4%
Wrocław 5193 zł -8,4% 0,2%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
Ponad 2-proc. wzrost wartości indeksu cen transakcyjnych mieszkań w styczniu można powiązać z wygaśnięciem wraz z końcem ubiegłego roku programu Rodzina na Swoim. Limity cen metra kwadratowego mieszkania obowiązujące w programie były zazwyczaj wyraźnie niższe niż średnia rynkowa dla danego miasta, a to z kolei powodowało, że rosnący w strukturze całego rynku udział transakcji dokonywanych w ramach RnS, przyczyniał się do spadku średnich cen mieszkań, a w konsekwencji także naszego indeksu. Można więc powiedzieć, że mamy teraz do czynienia ze swoistą normalizacją sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nie oznacza to jednak, że wzrosty w kolejnych miesiącach muszą być kontynuowane. Najbardziej prawdopodobne jest, że był to po prostu jednorazowy wyskok, który przeciągnie się co najwyżej na jeden czy dwa najbliższe miesiące.
Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 07.02.2013 r.
Styczeń br. przyniósł odbicie cen mieszkań i spadek liczby zawieranych transakcji. Obu tych efektów należało się spodziewać w konsekwencji grudniowego zakończenia programu dopłat do kredytów Rodzina na swoim.
Dzięki niemu stymulowany był popyt na najtańsze mieszkania (z nielicznymi wyjątkami). W naturalny sposób miały więc one większy udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Wywierało to presję na przeciętną cenę transakcyjną. Teraz sytuacja jest odwrotna. Zakupy najtańszych mieszkań nie są już promowane dopłatami z budżetu, co nie pozostaje bez wpływu na strukturę jakościową sprzedawanych mieszkań, podnosząc przeciętną cenę transakcyjną. W efekcie dziś indeks Open Finance i Home Broker, który w sposób syntetyczny pokazuje jak zmieniają się ceny mieszkań na największych rynkach jest na poziomie o 2,35 proc. wyższym niż przed miesiącem. Wciąż jednak w perspektywie 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 11,8 proc. (miesiąc temu było to 13,3 proc.). Warto też wspomnieć, że od „cenowego szczytu” z początku 2008 roku korekta sięgnęła 26 proc.
Wyraźne odbicie indeksu cenowego może jedynie w umiarkowanym stopniu cieszyć właścicieli mieszkań. Wciąż jest bowiem za wcześnie, aby mówić o zmianie trendu. Co więcej ogłoszenie takiego zwrotu nie będzie w pełni możliwe, póki na rynku nie zacznie być zawieranych więcej transakcji. Póki co dane za styczeń wskazują na kilkunastoprocentowy spadek liczby zawieranych transakcji względem odczytu z grudnia. Jest to po części wynik faktu, że wielu nabywców, którzy w normalnych warunkach kupiliby mieszkanie w br. przyspieszało moment podjęcia decyzji o zakupie, aby zdążyć najpóźniej w grudniu złożyć wniosek kredytowy i ubiegać się o dopłatę do kredytu.
Z drugiej strony w najbliższych miesiącach rynek wspomagać będzie Rada Polityki Pieniężnej, która wczoraj już po raz czwarty (licząc od listopada zeszłego roku) obniżyła stopy procentowe. Jedynie wczorajsza decyzja ma szanse obniżyć ratę 25-letniego kredytu hipotecznego z marżą na poziomie 1,5 proc. o niespełna 15 złotych na każde pożyczone 100 tysięcy. Od sierpnia zeszłego roku (kiedy to zaczął już spadać ważny dla dłużników WIBOR), do dziś rata przykładowego kredytu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. zł z marżą 1,5 proc. spadłaby z sierpniowego poziomu 2044 zł miesięcznie do 1824 zł dziś. Te pozytywne dla kredytobiorców zmiany najprawdopodobniej będą kontynuowane. Obecni kredytobiorcy będą więc cieszyć się topniejącymi ratami, a przyszli będą mogli pożyczyć więcej. Problem w tym, że wraz z tym jak tanieje pieniądz, bankom rośnie apetyt na zysk. W efekcie, co prawda w mniejszym stopniu niż spada WIBOR, ale rosną marże kredytowe. Podczas gdy w sierpniu zeszłego roku (od kiedy WIBOR zaczął maleć) przeciętna marża wynosiła 1,23 proc., to wstępne dane za luty br. sugerują, że jest to już 1,56 proc. – wynika z danych Home Broker.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: