25 grudnia, 2013 
Raport z rynku nieruchomości – grudzień 2013
Ceny ofertowe mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w największych polskich miastach w listopadzie były średnio o 2,5% niższe niż przed rokiem i o 0,1% wyższe niż przed miesiącem. W porównaniu z październikiem oczekiwania zbywców minimalnie wzrosły w 10, a spadły w 8 miastach – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W porównaniu z październikiem br. średnie ceny ofertowe mieszkań w największym polskich miastach zmieniły się nieznacznie. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że z wyjątkiem Olsztyna i Łodzi, w których stawki spadły odpowiednio o 1,1% i 1,5% oraz Gdańska, który zanotował wzrost o 1%, ceny utrzymały się na poziomie zbliżonym do tego sprzed miesiąca. Różnice w cenie za m2 – w górę lub w dół – nie przekroczyły 50 zł. Wyjątkiem był Gdańsk, w którym średnia stawka za m2 wzrosła – w porównaniu miesiąc do miesiąca – o 57 zł.
Praktycznie cały 2013 rok, a już jego druga połowa w szczególności, to czas wyraźnej stabilizacji cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z listopadem 2013 roku stawki w największych miastach spadły średnio o 2,5%; najbardziej w Katowicach – o 5,5% i Olsztynie – o 5,2%, a najmniej w Rzeszowie i Sopocie – poniżej 1%.
W ciągu ostatnich 6 miesięcy średni spadek cen ofertowych w skali kraju wyniósł już niespełna 0,7%. To wyraźny znak, że czas przecen na rynku mieszkaniowym dobiega końca.
W ślad za wyhamowującym spadkiem cen ruszył popyt – stale słabnący przez ostatnich kilka lat w ostatnich miesiącach zauważalnie się ożywił. Wg analizy portalu Domy.pl grono klientów zainteresowanych zakupem mieszkania na rynku wtórnym było w listopadzie o 9% większe niż w analogicznym okresie ub. roku. Odczyt dla rynku pierwotnego był jeszcze lepszy – wzrost rok do roku sięgnął 26%. To dobry zwiastun dla branży na nadchodzący rok.
miasto ceny mieszkań w listopadzie 2013 r. zmiana średniej mdm (%) zmiana średniej rdr (%)
średnia PLN/m2 mediana* PLN/m2 najtańsze* PLN/m2 najdroższe* PLN/m2
Białystok 4338 4247 2956 6068 -0,2 -2,6
Bydgoszcz 3804 3734 2338 5561 0,5 -3,4
Gdańsk 5671 5500 3733 9812 1,0 -3,3
Gdynia 5955 5414 3764 12616 0,7 -1,7
Gorzów Wlkp. 2915 2842 1925 4421 -0,8 -1,1
Katowice 3746 3645 2138 6004 0,6 -5,5
Kielce 4322 4196 3238 6038 -0,1 -1,7
Kraków 6908 6500 4242 11865 -0,2 -1,2
Lublin 4851 4800 3323 6508 0,6 -1,3
Łódź 3765 3699 2471 5435 -1,5 -1,6
Olsztyn 4263 4166 3096 5651 -1,1 -5,2
Opole 4039 4197 3020 5933 0,2 -4,2
Poznań 5434 5300 3433 8115 0,9 -1,2
Rzeszów 4863 4779 3550 6554 0,2 -0,7
Sopot 9355 8864 5566 15987 -0,1 -0,9
Szczecin 4156 4144 2471 6250 0,1 -4,2
Warszawa 8267 7766 5500 13555 0,2 -3,3
Wrocław 5732 5569 3838 8475 0,1 -3,0
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
O zatrzymaniu spadków i stabilizacji stawek ofertowych świadczą też niewielkie zmiany jakie w ciągu ostatniego roku zaszły w medianach cen – również miarodajnym wskaźniku trendu na rynku mieszkaniowym. Już na pierwszy rzut oka widać, że wykresy obrazujące zmiany, jakie zaszły w poszczególnych miastach są płaskie niemal jak stół. Wg analizy portalu Domy.pl w 16 na 18 miast wartość mediany spadła – średnio o 2,8% (najwięcej w Olsztynie – o 5,9% i w Katowicach – o 4,1%). W tym samym czasie wzrosty zanotowały jedynie 2 miasta: Rzeszów – o 2,5% i Opole – o 1,9%.
Mediany cen ofertowych mieszkań używanych w największych miastach (11.2012 – 11.2013)
źródło: Domy.pl
Kredyty nowe: rosną marże, znika 100 proc. LtV, ale czeka MDM
To już ostatni dzwonek na zaciągnięcie kredytu na całą nieruchomość. Po zmianach zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 r. klienci starający się o kredyt hipoteczny zderzą się z koniecznością posiadania co najmniej 5% wartości nieruchomości kupowanej na kredyt. Jeśli więc na koncie nie ma sporych oszczędności, a do zakupu na kredyt miałoby dojść wkrótce, można jeszcze spróbować złożyć w wybranych bankach kompletny wniosek kredytowy właśnie na 100% ceny mieszkania czy domu. Aby otrzymać kredyt na obecnych zasadach, ważny jest termin złożenia wniosku, a nie termin podpisania umowy kredytowej. Wnioski do 31 grudnia przyjmują jeszcze: PKO BP, Pekao, Millennium, Getin Noble Banku, EuroBank, BOŚ i Nordea.
Odchodzą kredyty na 100% wartości nieruchomości, ale jednocześnie do drzwi zapuka wkrótce program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla Młodych”. Aby z niego skorzystać, nie można mieć skończonych 35 lat, ani być aktualnie, ani w przeszłości właścicielem nieruchomości. Trzeba też znaleźć koniecznie nowe mieszkanie o odpowiedniej cenie i nie większe niż 75 m2, ewentualnie zdecydować się na budowę domu lub zakup nowego domu do 100 m2. Rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupować nieruchomości o 10 m2 większe. Single i rodziny bezdzietne otrzymają 10% wartości nieruchomości dopłaty, liczonej dla 50 m2 zakupionego mieszkania, rodziny z jednym i dwójką dzieci 15%, a te z trójką potomków – 20%.. Przy budowie domu systemem gospodarczym zwracana będzie część podatku VAT.
Czy zadłużającym się na 100% LtV, czy z dopłatą MdM zaciągającym kredyty sprzyjają i będą sprzyjały niskie stopy procentowe. Podstawowa wynosi 2,5% i pozostanie na tym poziomie jeszcze przez wiele miesięcy. Rynek przewiduje, że stopy procentowe wzrosną najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Będzie to i tak stosunkowo niewiele w porównaniu do stawek, do których jesteśmy przyzwyczajeni. Oczekiwany przez inwestorów WIBOR 3M za 15 miesięcy wynosi ok. 3,2%, co oznacza wzrost głównej stopy do 3%.
Obecnie 3-miesięczny WIBOR jest dużo niższy, od ponad miesiąca wynosi 2,65%. Po dodaniu przeciętnej marży ok. 1,7% daje oprocentowanie niewiele przewyższające 4%, co sprawia, że na każde 100 tys. zł 30–letniego kredytu przeciętnie przypada 498 zł raty. Przy skróceniu okresu spłaty do 25-lat rata wynosi 548 zł.
Kredyty spłacane: oszczędności na złotowych i spokój w walutowych
WIBOR 3M doliczany zazwyczaj do marży kredytów mieszkaniowych już prawie 7 miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Pozwala to na każde 100 tys. zł kredytu płacić ratę o ok. 80 zł niższą niż na początku roku, a to niemało.
Powodów do narzekań nie mają również spłacający kredyty w euro, choć stawka EURIBOR 3M poszła w ostatnim miesiącu nieco w górę z 0,22 do 0,3 proc. Nadal jednak jest to bardzo niewiele, i oznacza o 4 euro raty więcej na każde 100 tys. euro kredytu.
Przy tak niskim oprocentowaniu składającym się właściwie niemal wyłącznie z marży, główną rolę w kształtowaniu rat odgrywa wysokość kursu waluty kredytu. Na szczęście niepokoje omijają rynek walutowy i średnie notowania euro w NBP w ostatnich 30 dniach wahały się jedynie między 4,18 a 4,2 zł. Podobnie było z frankiem szwajcarskim – zmiany mieściły się między 3,39 a 3,43 zł. Stawka LIBOR CHF 3M już 14 miesiąc wynosi około 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii to nadal przedział 0-0,2 proc.).
________________
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki | Domy.pl – część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Halina Kochalska | Open Finance – część kredytowa
[email protected], kom. 602 601 010
Raport został przygotowany na podstawie danych z 20720 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w listopadzie 2013 roku oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła: “Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance”.
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: