30 września, 2013 
Sierpień nie przyniósł znaczących zmian cen na rynku sprzedaży mieszkań używanych. Niewielkim wzrostom w jednych miastach i podobnej skali spadkom w innych towarzyszyło niewielkie, związane z końcem okresu wakacyjnego, ożywienie wśród poszukujących. Jednak ci koncentrują się na mieszkaniach z tańszych segmentów cenowych, o powierzchniach do 60 m2 – wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W sierpniu br. ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 9 spośród 18 analizowanych przez portal Domy.pl miastach nieznacznie wzrosły – średnio o 33 zł na m2, a w 9 pozostałych spadły – średnio o 41 zł na m2. Największy miesięczny wzrost średniej ceny wywoławczej zanotowała Warszawa – w porównaniu z lipcem br. w sierpniu stawka w stolicy wzrosła o 1,7%, tj. o 142 zł na m2, osiągając poziom 8267 zł/m2. W pozostałych 8 miastach wzrosty średnich cen nie przekroczyły 40 zł na m2.
Spośród miast, w których doszło do spadków cen wywoławczych, najbardziej staniały lokale w Olsztynie – o 2,2% i Opolu – o 2,3%, co przełożyło się odpowiednio na spadek średniej ceny m2 o 95 zł i 98 zł.
Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2013
miasto ceny mieszkań w sierpniu 2013 r. zmiana średniej mdm (%) zmiana średniej rdr (%)
średnia PLN/m2 mediana* PLN/m2 najtańsze* PLN/m2 najdroższe* PLN/m2
Białystok 4329 4300 3105 6137 0,0 -2,3
Bydgoszcz 3801 3764 2363 5599 -0,1 -1,9
Gdańsk 5578 5340 3643 9286 -0,1 -5,3
Gdynia 5870 5229 3781 11142 0,0 -1,9
Gorzów Wlkp. 2907 2970 2014 3868 0,2 -1,8
Katowice 3795 3558 2180 5969 -1,0 -2,1
Kielce 4298 4167 3256 5918 -0,5 -3,7
Kraków 6852 6507 4170 11806 0,4 -2,4
Lublin 4835 4810 3409 6450 0,3 -4,5
Łódź 3794 3697 2548 5571 1,0 -3,7
Olsztyn 4298 4181 3148 5816 -2,2 -4,3
Opole 3987 3969 2451 5759 -2,3 -5,2
Poznań 5385 5220 3423 8147 0,1 -3,5
Rzeszów 4811 4698 3641 6115 0,5 -2,2
Sopot 9124 6725 5337 16659 -0,7 -2,6
Szczecin 4152 4076 2485 5849 -0,8 -4,2
Warszawa 8267 7706 5579 12729 1,7 -2,9
Wrocław 5731 5584 3878 8638 0,7 -5,6
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Tylko 1 na 4 klientów chce dziś kupić mieszkanie powyżej 60 m2
Niewspółmierne wysokie w stosunku do uzyskiwanych wynagrodzeń ceny mieszkań nie sprzyjają realizacji marzeń o zamieszkaniu w dużym, przestronnym lokalu. Jeszcze kilka lat temu, w czasie boomu na rynku mieszkaniowym, kupowanie lokali o relatywnie dużych powierzchniach było normą. Powodzeniem cieszyły 40-metrowe kawalerki, 60-metrowe 2 pokoje z kuchnią jak i ponad 80-metrowe M4. Niestety, kryzys zrewidował podejście Polaków do kupowanych mieszkań. Z badania przeprowadzonego przez portal Domy.pl wynika, że tylko co 10 klient poszukujący obecnie ofert zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni przekraczającej 70 m2. Celem poszukiwań ponad połowy poszukujących (54,9%) są mieszkania mierzące do 50 m2. Tylko co piąty klient szuka mieszkania nieco większego – od 51 do 60 m2.
Niewielu klientów zainteresowanych jest lokalami ponad 90-metrowymi, którym z racji powierzchni można by nadać miano przestronnych apartamentów. Ich udział w popycie wynosi 5%.
Dużo mniejszym zainteresowaniem niż w minionych latach cieszą się obecnie kawalerki. Chęć zakupu małego, mierzącego do 30 m2 mieszkania, deklaruje 7,6% klientów.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg powierzchni poszukiwanego lokalu
pow. mieszkania popyt (%)
do 30 m2 7,6
31 do 40 m2 20,3
41 do 50 m2 27,3
51 do 60 m2 19,3
61 do 70 m2 14,9
71 do 80 m2 3,5
81 do 90 m2 2,1
pow. 90 m2 5,0
Źródło: Domy.pl
Kredyty nowe: rośnie popyt
Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce przekładają się na niższe koszty obsługi kredytów i coraz częściej jest to dostrzegane i doceniane przez klientów. Jak wynika ze statystyk NBP w lipcu i sierpniu wartość zadłużenia gospodarstw domowych wzrosła o niespotykane we wcześniejszych miesiącach tego roku kwoty 2,8 mld zł. Z opublikowanych już szczegółowych danych za lipiec widać, że blisko 2,3 mld zł tej sumy przypadło właśnie na kredyty na nieruchomości. Kwota niebagatelna, bo o niemal jedną czwartą wyższa niż w czerwcu i o ponad 40 proc. wyższa niż w maju. Nic dziwnego, łatwiej przełamać obawy do kredytu spoglądając na ratę niższą o kilkaset złotych od tej analizowanej w zeszłym roku, czy też wziąć kredyt, którego rata równa się opłacie za wynajem. Wzmożony ruch na rynku kredytów mieszkaniowych i na rynku nieruchomości nie niesie jednak żadnych korzyści dla klientów, wręcz przeciwnie.
Przeciętna marża – dla 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości – od początku roku utrzymuje się w granicach 1,6 proc. Podobnie jest z kosztami prowizji lub ubezpieczenia wynoszącymi średnio 2,5 proc. kwoty kredytu (parametry dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto). Taniej niestety nie będzie, bo jeśli już banki decydują się na jakieś ruchy, to głównie po to, aby wprowadzić niewielkie podwyżki. O powakacyjnych promocjach, które miałyby przyciągnąć do banków tradycyjnie większy jesienią popyt na kredyty mieszkaniowe, w ogóle nie ma mowy. Na dodatek większa fala kupujących nieruchomości niejednokrotnie odbiera chęć do negocjacji deweloperom. Niejednokrotnie proponowane przez deweloperów wiosną rabaty dziś są już nieaktualne.
Kredyty spłacane: złotowe rekordowo tanie do połowy przyszłego roku
Rada Polityki Pieniężnej utrzymała we wrześniu stopy procentowe na poziomie ustalonym na początku lipca (podstawowa stopa procentowa 2,5 proc.). W efekcie stawka trzymiesięcznego WIBOR-u nadal wynosi 2,70 proc. i jak można wnioskować z zachowania inwestorów kupujących kontrakty FRA, prognozujące wysokość WIBOR-u, utrzyma on obecny poziom do połowy przyszłego roku. Ale już w wakacje inwestorzy przewidują WIBOR 3M w okolicach 3 proc., a na koniec 2014 r. ok. 3,5 proc.
Trwa również stabilizacja oprocentowania kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się od miesięcy. Szef Europejskiego Banku Centralnego potwierdził we wrześniu, że w najbliższym czasie podtrzymana zostanie łagodna polityka monetarna w strefie euro. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii wynosi 0-0,25 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.
Klienci szukają tańszych mieszkań
Choć w niepewnych finansowo czasach transakcje na rynku nieruchomościowym stają się domeną osób najzamożniejszych, to jednak nic nie wskazuje na to, by ci byli skłonni kupować lokale z najwyższej półki cenowej. Wg wyników badania portalu Domy.pl ponad połowa klientów na zakup mieszkań w Polsce zainteresowana jest ofertami w cenie do 200 000 zł. W niektórych miastach wojewódzkich (Gorzów Wlkp., Katowice, Łódź) za taką kwotę bez problemu można znaleźć 3-pokojowy lokal w dobrym standardzie. Jednak w Warszawie, Sopocie czy Zakopanem oferty w tej cenie, głównie kawalerki, wciąż mają bardzo niewielki udział w podaży.
Co 4 klient poszukujący mieszkania zamierza przeznaczyć na jego zakup kwotę w przedziale od 201 000 do 300 000 zł, a co 9 maksymalnie o 100 000 zł więcej (do 400 000 zł).
Dużą kwotę na zakup mieszkania – tj. ponad pół miliona złotych – zamierza wydać niespełna 4% poszukujących. Co drugi przedstawiciel tej grupy (1,8% całkowitego popytu) szuka ofert, których cena przekracza magiczną barierę miliona złotych. Warto zaznaczyć, że w samej Warszawie na takich klientów czekają kilka tysięcy ofert, których ceny wywoławcze zaczynają się od miliona złotych.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg ceny poszukiwanego lokalu
cena mieszkania popyt (%)
do 200 tys. zł 54,1
201 do 300 tys. zł 26,3
301 do 400 tys. zł 11,3
401 do 500 tys. zł 4,4
501 tys. do 1 mln zł 2,1
pow. 1 mln zł 1,8
Źródło: Domy.pl
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl – część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Halina Kochalska, Open Finance – część kredytowa
[email protected], kom. 602 601 010
Raport został przygotowany na podstawie danych z 20250 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w sierpniu 2013 roku oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki.
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła: “Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance”.
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: