Stabilność dochodów generowanych z wynajmu mieszkań może być godna pozazdroszczenia. Zwłaszcza, jeśli porównać je do zysków jakie oferują lokaty czy obligacje skarbowe.

W przeciwieństwie do lokat bankowych czy obligacji skarbowych, rentowność netto wynajmu mieszkań w porównaniu z naszym poprzednim raportem sprzed dwóch miesięcy niemal się nie zmieniła. Wskaźnik, obliczany na podstawie ofert sprzedaży mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl oraz transakcji dokonywanych na rynku mieszkaniowym przez klientów Open Finance, według danych na koniec maja wyniósł 3,99 proc. (poprzednio było to równo 4 proc.).

Obserwując od miesięcy rynek nieruchomości i przyglądając się rentowności z najmów widzimy jasno, że w dalszym ciągu jest ona bardziej opłacalna niż rentowność lokat. Kolejne obniżki stóp procentowych ogłaszane przez RPP przekładają się i na oprocentowanie kredytów, które notuje historycznie niskie poziomy i na oprocentowanie lokat, które dają bardzo mały zysk. To sprawia, że część osób wycofuje swoje oszczędności i lokuje je w takie aktywa jak nieruchomości. Na rynku obserwowany jest znaczny wzrost zakupów gotówkowych, których ilość według niektórych agencji nieruchomości i developerów stanowi między 30 a 40 proc. wszystkich zawieranych przez nich transakcji. To również potwierdza opinię, że zwłaszcza w trudnych czasach nieruchomości są uważane za jedne z najbardziej bezpiecznych aktywów inwestycyjnych – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. pr ojektów specjalnych Domiporta.pl.

Stabilizacja ta jest zasługą z jednej strony trzymających poziom cen transakcyjnych mieszkań w monitorowanych przez nas siedmiu miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), które według obliczeń Open Finance w ostatnich dwóch miesiącach średnio wzrosły o 0,4 proc. Z drugiej strony, jak wynika z ofert zamieszczanych w portalu Domiporta.pl, średnia stawka oferowana przez wynajmujących w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania, spadła o blisko 0,2 proc.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2013 roku

Miasto

Cena m2
mieszkania

Stawka najmu
w przeliczeniu na m2

Rentowność
Brutto

Rentowność
netto

Gdańsk

5 098 zł

27,87 zł

4,56%

4,08%

Gdynia

4 807 zł

25,91 zł

4,41%

3,93%

Kraków

6 154 zł

30,47 zł

4,03%

3,59%

Łódź

3 702 zł

22,13 zł

4,66%

4,12%

Poznań

5 208 zł

26,76 zł

4,24%

3,78%

Warszawa

6 990 zł

41,56 zł

5,04%

4,51%

Wrocław

5 406 zł

29,54 zł

4,41%

3,92%

Średnia

–

–

4,48%

3,99%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance z maja; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z maja obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Stabilność dochodów generowanych z wynajmu mieszkań może być godna pozazdroszczenia. Zwłaszcza, jeśli porównać je do zysków jakie oferują lokaty czy obligacje skarbowe. Wskaźnik średniej rentowności netto wynajmu mieszkań liczymy od trzech lat. W tym czasie jego wartość wahała się w przedziale 3,8-4,2 proc. W przypadku lokat oraz obligacji te wahania były większe. Obecnie, średnio na rocznym depozycie zarobić można na czysto, czyli już po odliczeniu podatku, 2,43 proc., a ich oprocentowanie wciąż spada. Także obligacje skarbowe dają znacząco niższy zarobek. Przytaczane przez nas zwykle papiery dziesięcioletnie (nazwa skrócona EDO) w pierwszym rocznym okresie odsetkowym dają zarobić netto 3,24 proc., natomiast w kolejnych okresach odsetkowych, przy założeniu utrzymania inflacji na niezmienionym poziomie, oprocentowanie spadłoby do 1,86 proc.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania,
lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

Rentowność netto

Zakup mieszkania na wynajem

4,48%

3,99%

Roczna lokata bankowa*

2,89%

2,34%

Obligacje 10-letnie

4,0%**/2,3%***

3,24%**/1,86%***

*średnia dla 36 banków z 11.06.2013 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;
***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu, przychodów z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczyliśmy na blisko 3 proc. Dodatnią realna stopę zwrotu, sięgająca prawie 1 proc., po raz pierwszy zanotowaliśmy w raporcie opublikowanym przed dwoma miesiącami. Generalnie jest to spora zmiana, ponieważ w poprzednich latach w podobnych kalkulacjach notowaliśmy wyłącznie straty. Poprawa jest zasługą głównie rosnących od trzech początku roku średnich cen transakcyjnych mieszkań. Ich wzrost jest jednak w dużym stopniu efektem statystycznym, mającym źródło w zmianie struktury rynku sprzedaży mieszkań, spowodowanej wygaśnięciem programu Rodzina na Swoim.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Miasto

Zmiana stawki
najmu r/r

Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r

Nominalny zwrot
z inwestycji

Realny zwrot
z inwestycji

Gdańsk

-0,70%

0,69%

5,07%

4,54%

Gdynia

-1,82%

-4,16%

-0,07%

-0,56%

Kraków

-2,84%

2,21%

6,22%

5,69%

Łódź

-3,56%

-3,21%

1,30%

0,80%

Poznań

-1,41%

-1,35%

2,68%

2,17%

Warszawa

-4,68%

-3,66%

1,13%

0,62%

Wrocław

-7,52%

3,30%

8,02%

7,48%

ŚREDNIE

-3,22%

-0,88%

3,48%

2,96%

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż półtora miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Wpisy o podobnej tematyce

Wynajem mieszkania lepszy od lokaty, ale gorszy od obligacjiRentowność wynajmu mieszkań w ostatnich dwóch miesiącach obniżyła się. Jednak w skali roku sytuacja wynajmujących się poprawiła, czemu pomagają stabilne stawki ofertowe wynajmu.   Wpływ turnieju Euro 2012 na rynek wynajmu mieszkań był może i krótkoterminowy, ale jednak wyraźny....

Wynajem zdecydowanie wygrywa z lokatami i obligacjamiNa tle gwałtownie spadającego oprocentowania bankowych depozytów i malejącej atrakcyjności skarbowych obligacji, inwestycja w mieszkanie na wynajem staje się propozycją coraz bardziej wartą rozważenia. Opłacalność wynajmu mieszkań zmniejszyła się w porównaniu z naszym poprzednim raportem sprzed dwóch miesięcy. Wg...

Inwestycja w wynajem coraz bardziej opłacalnaCeny mieszkań spadają, a stawki żądane przez wynajmujących trzymają poziom. W efekcie wskaźnik średniej rentowności wynajmu mieszkań po wrześniu wzrósł do 4,6 proc. Statystycznie jest więc teraz wyraźnie korzystniejszy od bankowej lokaty. Kupno mieszkania na wynajem jawi się jako...

Wynajem mieszkań potencjalnie bardziej opłacalny niż lokataDzięki rosnącym stawkom wynajmu mieszkań poprawiła się jego rentowość. Nad właścicielami mieszkań nieustannie ciąży jednak widmo spadających cen nieruchomości. Powoli, ale systematycznie poprawia się sytuacja osób wynajmujących mieszkania. Wskaźnik oczekiwanej rentowności netto wynajmu – liczony na bazie ofert wynajmu...

Wynajmujący schodzą z ceny, a ofert przybywaSytuacja wynajmujących mieszkania uległa pogorszeniu. Wskazują na to malejące stawki ofertowe wynajmu w połączeniu ze wzrostem liczby zamieszczanych ogłoszeń. Średnia rentowność netto wynajmu mieszkań spadła z 4,58 proc. we wrześniu do 4,48 proc. w listopadzie – wynika z obliczeń...