Rentowność wynajmu mieszkań w ostatnich dwóch miesiącach obniżyła się. Jednak w skali roku sytuacja wynajmujących się poprawiła, czemu pomagają stabilne stawki ofertowe wynajmu.

Wpływ turnieju Euro 2012 na rynek wynajmu mieszkań był może i krótkoterminowy, ale jednak wyraźny. Sugeruje to najnowszy odczyt wskaźnika średniej rentowności netto wynajmu, który w lipcu spadł do 4,4 proc. Liczony na bazie ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl oraz transakcji kupna mieszkań dokonywanych przez klientów Open Finance wskaźnik, przed dwoma miesiącami osiągnął poziom 4,64 proc., a jeszcze dwa miesiące wcześniej, czyli w marcu, było to 4,57 proc. Niemniej cały czas sytuacja wynajmujących jest lepsza niż analogicznym okresie roku ubiegłego, kiedy to średnią rentowność podliczyliśmy na 4,09 proc.

To, co najbardziej rzutuje na zachowanie rentowności wynajmu mieszkań, to ceny samych nieruchomości, które w trendzie spadkowym znajdują się co prawda od ponad czterech lat, ale ostatnie 12 miesięcy przyniosło jego przyspieszenie. W samym lipcu indeks cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker stracił 1,85 proc. Od początku roku jego spadek sięgnął już 7,3 proc., a w ciągu ostatnich 12 miesięcy 11,2 proc. W ciągu czterech lat i pięciu miesięcy, czyli od lutego 2008 roku, kiedy indeks cen transakcyjnych osiągnął najwyższą wartość, stracił on już w sumie 22,7 proc.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lipcu 2012 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za lipiec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lipca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Dla osób traktujących zakup mieszkania na wynajem jako inwestycję długoterminową, cena nieruchomości ma znaczenie przede wszystkim w momencie jej nabywania. Jej późniejsze wahania nie powinny więc spędzać snu z oczu, a to co ma znaczenie, to cena, za jaką mieszkanie będzie wynajmowane. Pod tym względem wynajmujący mogą być względnie spokojni. Średnie stawki wynajmu zamieszczane w serwisie Domiporta.pl w siedmiu monitorowanych przez nas miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) w ciągu roku zmieniły się nieznacznie, notując spadek o 0,8 proc. Fakt ten, w połączeniu ze spadkiem cen nieruchomości sprawił, że rentowność wynajmu w skali roku uległa poprawie.

Niemniej, licząc realny zwrot z inwestycji trzeba uwzględnić utratę wartości przez nieruchomość, a także inflację, która utrzymuje się na podwyższonym poziomie i wg ostatnich danych sięgnęła 4 proc. r./r. W takim przypadku wynajmującym miny z pewnością nieco by zrzedły, bo średnio realny zwrot z dokonanej przed rokiem inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi minus 7,5 proc. I to już po odliczeniu dochodów z tytułu wynajmowania mieszkania przez ostatnie 12 miesięcy.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Nie zważając jednak na spadek wartości samego mieszkania, wynajmujący cały czas mogą liczyć na to, że rentowność netto z tytułu wynajmu będzie większa niż w przypadku zwykłej, rocznej lokaty bankowej. Wg ostatnich danych zbieranych przez Open Finance, średnio oprocentowanie rocznego depozytu wynosi ok. 4,3 proc. W porównaniu do policzonej przez nad rentowności wynajmu (4,4 proc.) czyni to roczną lokatę nieco mniej opłacalną. Najwyższy dochód niezmiennie oferują obligacje skarbowe. Papiery dziesięcioletnie w pierwszym roku oprocentowane są na 6 proc., co po opłaceniu podatku daje ok. 4,86 proc. netto. W kolejnych latach, przy założeniu równie wysokiej inflacji, oprocentowanie mogłoby sięgnąć 6,8 proc., ale jeśli inflacja spadnie zgodnie z oczekiwaniami NBP w okolice celu inflacyjnego, czyli ok. 2,5 proc., oprocentowanie wynosiłoby ok. 5 proc., co po odjęciu podatku daje ok. 4,05 proc.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania,

lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

*średnia dla 36 banków z 03.08.2012 r.;

**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;

***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance

Komentarz Domiporta.pl

Analizując wynajem pod kątem inwestycyjnym trzeba wziąć pod uwagę cel jaki przyświeca inwestorowi. Jeżeli nieruchomość ma stanowić źródło szybkiego zwrotu z dużym zyskiem, to nie jest to chyba najlepszy i najbardziej stabilny sposób lokowania pieniędzy, poza wyjątkowymi sytuacjami z jakimi mieliśmy do czynienia w latach 2007-2008.

Rozpatrywanie nieruchomości pod kątem inwestycji długoterminowej – a w tym przypadku tak należy do tego podchodzić – wymaga też dość precyzyjnego planu na jej zagospodarowanie w całym okresie jej posiadania. Coraz trudniejsza sytuacja rynkowa sprawia, że mamy do czynienia ze stale malejącą ilością transakcji kupna, na co wpływ ma wiele czynników. Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna, niepewność potencjalnych nabywców spowodowana m.in. niestabilną sytuacją na rynku pracy, oczekiwanie na dalsze spadki cen, no i wreszcie ograniczenie finansowania ze strony banków są tylko niektórymi z nich. Ale te same czynniki stanowią atuty dla osób, które wynajmują nieruchomości. Potencjalni nabywcy, których nie stać na zakup własnego lokum – a przecież mieszkać gdzieś muszą – powiększają rzeszę klientów dla osób posiadających mieszkania na wynajem.

Większa stabilność cen wynajmu pozwala również w bardziej precyzyjny sposób planować miesięczne przychody. Oczywiście trzeba brać pod uwagę takie czynniki jak okresy, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, albo koszty ewentualnych remontów ale to są ryzyka, które można starać się minimalizować odpowiednio dobierając najemców.

Agnieszka Grotkowska, Dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl.

Wpisy o podobnej tematyce

Wynajem mieszkań potencjalnie bardziej opłacalny niż lokataDzięki rosnącym stawkom wynajmu mieszkań poprawiła się jego rentowość. Nad właścicielami mieszkań nieustannie ciąży jednak widmo spadających cen nieruchomości. Powoli, ale systematycznie poprawia się sytuacja osób wynajmujących mieszkania. Wskaźnik oczekiwanej rentowności netto wynajmu – liczony na bazie ofert wynajmu...

Wynajem mieszkań potencjalnie bardziej opłacalny niż lokataDzięki rosnącym stawkom wynajmu mieszkań poprawiła się jego rentowość. Nad właścicielami mieszkań nieustannie ciąży jednak widmo spadających cen nieruchomości. Powoli, ale systematycznie poprawia się sytuacja osób wynajmujących mieszkania. Wskaźnik oczekiwanej rentowności netto wynajmu – liczony na bazie ofert wynajmu...

Mieszkania: nowych przybywa, ale liczba budów powoli malejePo szczycie zanotowanym w kwietniu br., czerwiec przyniósł drugi z rzędu miesięczny spadek pod względem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz tych, na realizację których wydano pozwolenia.     W czerwcu oddano do użytkowania łącznie 11,6 tys. mieszkań, o 15,2 proc....

Mieszkania: deweloperzy wrzucili na luzRosnącej liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania towarzyszy malejąca w coraz szybszym tempie liczba rozpoczynanych budów oraz wydawanych pozwoleń na budowę – wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego.     W skali ostatnich 12 miesięcy łącznie na rynek trafiło przeszło 145,5...

Tylko najlepsze lokaty wygrywają z obligacjamiPo tym jak Ministerstwo Finansów obniżyło w lipcu oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych przestały wygrywać one z lokatami. Lecz w długim (co najmniej kilkuletnim) horyzoncie ich zakup wciąż może być bardziej opłacalny niż zakładanie bankowych depozytów.   Sprzedawane w lipcu...