19 czerwca, 2012 
Dzięki rosnącym stawkom wynajmu mieszkań poprawiła się jego rentowość. Nad właścicielami mieszkań nieustannie ciąży jednak widmo spadających cen nieruchomości.
Powoli, ale systematycznie poprawia się sytuacja osób wynajmujących mieszkania. Wskaźnik oczekiwanej rentowności netto wynajmu – liczony na bazie ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl oraz transakcji kupna mieszkań dokonywanych przez klientów Open Finance – po raz kolejny wzrósł, osiągając poziom 4,64 proc. Przed dwoma miesiącami, przy okazji sporządzania poprzedniego raportu, było to 4,57 proc., zaś przed rokiem 4,04 proc.
Wytłumaczeniem takiego stanu rzeczy, podobnie jak przed miesiącem, są wyraźnie rosnące ofertowe stawki wynajmu. Z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl wynika bowiem, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia ofert wynajmu w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania wzrosła o 5,4. proc. (dane dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia). W Warszawie i Wrocławiu stawki ofertowe poszły w górę po ok. 7,5 proc., a w Gdyni nawet o nieco ponad 9 proc. W zasadzie jedynym ośrodkiem, w którym są one mniejsze niż przed rokiem, jest Gdańsk, gdzie zanotowaliśmy nieznaczny, ale jednak spadek – 0,14 proc. W dalszym przyspiesza także roczna dynamika wzrostu liczby zamieszczanych ofert. Przed dwoma miesiącami wynosiła 12 proc., a obecnie jest to już 18 proc.
Przyglądając się powyższej analizie nasuwają się różne wnioski. Na zwiększenie rentowności w maju może mieć wpływ Euro. Przed turniejem pojawiło się więcej ofert wynajmu a i proponowane stawki były sporo wyższe. Ale to dotyczy wynajmów krótkoterminowych. W dalszym ciągu wynajmom sprzyja sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Osoby, które mają problem z uzyskaniem kredytu przez co nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego M częściej decydują się na wynajęcie mieszkania. Do tego dochodzą czynniki związane z ogólną sytuacją ekonomiczną, obawy związane z sytuacją na rynku pracy i związana z tym ograniczona skłonność do długoterminowych zobowiązań – tłumaczy Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży serwisu Domiporta.pl.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2012 roku
Miasto Cena m2
mieszkania Stawka najmu
w przeliczeniu na m2 Rentowność
brutto Rentowność
netto
Gdańsk 5063 zł 29,55 zł 5,18% 4,66%
Gdynia 5016 zł 27,78 zł 4,86% 4,36%
Kraków 6021 zł 33,01 zł 4,76% 4,27%
Łódź 3825 zł 24,15 zł 5,38% 4,81%
Poznań 5279 zł 28,57 zł 4,77% 4,29%
Warszawa 7255 zł 45,90 zł 5,65% 5,09%
Wrocław 5233 zł 33,62 zł 5,60% 5,03%
Średnia – – 5,17% 4,64%
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za maj; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z maja obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
Z punktu widzenia opłacalności wynajmu, mierzonej jego potencjalną rentownością netto, sytuacja wynajmujących faktycznie zdaje się polepszać. Gorzej to wygląda, jeśli w obliczeniach chcieliby oni uwzględnić także zwrot z inwestycji z tytułu zmiany wartości samego mieszkania. Tu nastrój psują spadające systematycznie od blisko roku ceny mieszkań. Indeks cen transakcyjnych, prezentowany co miesiąc przez Open Finance, w ciągu 12 miesięcy spadł o 9,7 proc. Przy inflacji na poziomie 3,6 proc. daje to realny spadek cen o 12,8 proc. Uwzględniając zatem oczekiwaną rentowność najmu sprzed roku (4,04 proc.), w skali roku inwestycja w mieszkanie na wynajem (bez kredytu) miała nikłe szanse na przyniesienie zysku. Wg naszych wyliczeń ostatni rok dla wynajmujących zakończył się realną stratą na poziomie 6,12 proc. Przed dwoma miesiącami było to 6,39 proc. Można by więc uznać, że pod tym względem sytuacja również nieco się poprawia, jest to jednak zasługą wyłącznie niższego majowego odczytu inflacji, którą podliczono rok do roku na 3,6 proc., podczas gdy jeszcze przed miesiącem było to 4 proc. Nominalnie strata teraz i przed dwoma miesiącami jest identyczna i wynosi 2,74 proc.
Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem
Miasto Zmiana stawki
najmu r/r Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r Nominalny zwrot
z inwestycji Realny zwrot
z inwestycji
Gdańsk -0,14% -7,45% -3,25% -6,61%
Gdynia 9,09% 0,48% 4,23% 0,60%
Kraków 5,77% -5,06% -1,27% -4,71%
Łódź 2,55% -10,67% -6,29% -9,55%
Poznań 4,18% -6,59% -2,76% -6,13%
Warszawa 7,55% -7,96% -3,67% -7,01%
Wrocław 7,34% -10,19% -6,17% -9,43%
ŚREDNIE 5,19% -6,78% -2,74% -6,12%
Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.
Tradycyjnie opłacalność wynajmu przedstawiamy na tle alternatywnych możliwości ulokowania pieniędzy – na bankowej lokacie lub w obligacjach skarbowych. I o ile przed rokiem potencjał wynajmu wyglądał najgorzej, to obecnie wydaje się prezentować lepiej od lokat, choć w dalszym ciągu wypada gorzej od obligacji. Jak już wspomnieliśmy, inwestycja w mieszkanie na wynajem w ciągu roku realnie przyniosła ponad 6-proc. stratę. W tym samym czasie lokując pieniądze w banku na rocznej lokacie realnie można było wyjść na niewielki plus (0,31 proc.). W przypadku obligacji dziesięcioletnich było to jeszcze więcej – 1,4 proc. Aktualna oferta banków jest lepsza niż przed rokiem, bo średnie oprocentowanie netto rocznych depozytów wynosi teraz 4,28 proc., a w wówczas było to 4 proc. Jednak oczekiwana rentowność wynajmu wzrosła jeszcze bardziej – z 4,04 do 4,64 proc. Cały czas najkorzystniej przedstawia się inwestycja w obligacje – w przypadku papierów dziesięcioletnich możemy bowiem liczyć na 5,27-proc. zysk netto w pierwszym rocznym okresie odsetkowym.
Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania,
lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)
Rodzaj inwestycji Rentowność brutto Rentowność netto
Zakup mieszkania na wynajem 5,17% 4,64%
Roczna lokata bankowa* 5,29% 4,28%
Obligacje 10-letnie 6,50%**/6,75%*** 5,27%**/5,47%***
*średnia dla 36 banków z 06.06.2012 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;
***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.
Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.
Bernard Waszczyk, Open Finance
Wpisy o podobnej tematyce
Kategoria 
Tagi: