Raport z rynku nieruchomości – styczeń 2014

26 stycznia, 2014

Końcówka 2013 roku upłynęła pod znakiem minimalnych, ale jednak wzrostów średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym w największych polskich miastach. Z wyjątkiem Lublina, w którym stawka spadła o 0,9% i trzech miast, w których ceny utrzymały poziom sprzed miesiąca, aż w 14 spośród 18 analizowanych miast ceny ofertowe wzrosły – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Grudzień 2013 r. roku tradycyjnie upłynął pod znakiem niemal zupełnego zastoju na rynku sprzedaży mieszkań, a także towarzyszącego mu… wzrostu średnich stawek ofertowych. Jak wynika z przeprowadzonej przez portal nieruchomości Domy.pl analizy aż w 14 na 18 największych polskich miast średnie ceny lokali używanych wzrosły – średnio o 0,8%.
Najbardziej – o 2,2% i 2,1% – wzrosły w grudniu średnie ceny ofertowe w Opolu i w Gdyni. Tego wyniku nie należy jednak odbierać jako sygnału zwiastującego powrót do wzrostów cen w tych miastach. Przyglądając się nowym ofertom, które zostały wystawione na sprzedaż w grudniu, można dostrzec, że zarówno w Opolu jaki w Gdyni wzrosła podaż droższych lokali – nowych oraz zlokalizowanych w centrum miasta (w Gdyni m.in. w ekskluzywnym wieżowcu Sea Towers). To ich ceny, znacznie odbiegające od średniej, odpowiadają za za odnotowane w grudniu wzrosty.
Przekraczające 1% wzrosty cen zanotował u schyłku 2013 roku jeszcze Gorzów Wlkp., Rzeszów i Szczecin.
Jedynym miastem, w którym średnia stawka ofertowa była w grudniu niższa niż miesiąc wcześniej jest Lublin – spadek sięgnął 0,9%. W Kielcach, Łodzi i Sopocie ceny nie uległy zmianom.
Obserwowane w ostatnich miesiącach, niewielkie ale powtarzające się wzrosty stawek ofertowych przekładają się na malejące różnice w porównaniach cen aktualnych i tych sprzed roku. Wyraźne wyhamowanie dynamiki przecen sprawiło, że u progu 2014 roku w 14 z 18 miast analizowanych przez portal Domy.pl ceny są tylko nieznacznie niższe od tych, za jakie zbywcy oferowali lokale rok temu. Wg najnowszych danych spadek cen mieszkań liczony rok do roku wyniósł we wspomnianych miastach średnio zaledwie 1,8%. W tym czasie w czterech miastach – Gdyni, Krakowie, Rzeszowie i Gorzowie Wlkp. – stawki nieznacznie wzrosły (średnio o 1%). Zważywszy na skalę zarówno wzrostów jak i spadków można stwierdzić, że mamy do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań używanych.
Średnice ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w grudniu 2013 r.
miasto ceny mieszkań w grudniu 2013 r. zmiana średniej mdm (%) zmiana średniej rdr (%)
średnia PLN/m2 mediana* PLN/m2 najtańsze* PLN/m2 najdroższe* PLN/m2
Białystok 4361 4305 3051 5953 0,5 -2,0
Bydgoszcz 3812 3771 2375 5476 0,2 -2,6
Gdańsk 5715 5408 3717 9059 0,8 -2,5
Gdynia 6081 5632 3790 10622 2,1 0,9
Gorzów Wlkp. 2948 2951 2046 4089 1,1 0,6
Katowice 3780 3645 2141 5839 0,9 -2,6
Kielce 4323 4237 3282 5821 0,0 -1,0
Kraków 6958 6517 4212 12005 0,7 0,6
Lublin 4809 4741 3211 6517 -0,9 -1,7
Łódź 3764 3704 2559 5245 0,0 -1,0
Olsztyn 4285 4264 3183 5595 0,5 -2,9
Opole 4128 4108 2896 5374 2,2 -1,9
Poznań 5462 5378 3490 7996 0,5 -1,0
Rzeszów 4912 4897 3878 6127 1,0 1,8
Sopot 9358 8876 5527 15710 0,0 -1,1
Szczecin 4203 4163 2577 6111 1,1 -2,7
Warszawa 8344 7870 5483 13638 0,9 -0,7
Wrocław 5772 5588 3904 8567 0,7 -0,9
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Kredyty nowe: najwyżej na 35 lat i z 5 proc. wkładem własnym, ale może być już z pomocą państwa
2014 rok przyniósł klientom kilka nowych wiadomości. Złe: to, że kredyt można zaciągać najwyżej na 95 proc. wartości nieruchomości i maksymalnie na 35 lat. Ale są też dobre – zdolność kredytowa zainteresowanych liczona jest na okres 30 lat zamiast 25. Pojawił się program pomocy państwa przy zakupie nowego mieszkania na kredyt – „Mieszkanie dla Młodych” i wciąż niskie jest oprocentowanie kredytów.
Liczne tegoroczne zmiany w warunkach pożyczania na nieruchomości to efekt wejścia w życie znowelizowanej Rekomendacji S. Nadzór finansowy zdecydował, że klient powinien mieć na mieszkanie kupowane na kredyt oszczędności w wysokości co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości, a od przyszłego roku 10 proc. Pieniądze na wkład własny nie mogą być pożyczane, co trzeba będzie potwierdzić w banku stosownym oświadczeniem. Nadzór nie chce też, aby udzielano kredytów na dłużej niż 35 lat, bo przy mocnym wydłużaniu czasu spłaty dużo bardziej rosną koszty odsetkowe niż spadają same raty. Jednocześnie od stycznia banki mogą liczyć zdolność kredytową klienta na okres 30 lat, czyli bardziej liberalnie niż wcześniej, gdy obowiązywał czas 25 lat, nawet wtedy, gdy kredyt był zaciągany na dłuższy okres. Zmiana o 5 lat sprawia, że rata spada o 9 proc. i tym samym stanowi mniejsze obciążenie dla dochodów, czym zwiększa zdolność kredytową. Ale jak pokazują bankowe kalkulatory, na razie nie wszędzie można spotkać się z korzystniejszym liczeniem zdolności kredytowej.
Atrakcyjną tegoroczną nowością, jednak nie dla wszystkich, jest rządowy program pomocy przy zakupie mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”. Singiel i rodzina bezdzietna mogą otrzymać 10 proc. dopłaty, potomek daje prawo do kolejnych 5 proc., a następne 5 proc. dopłaty można otrzymać, jeśli w nowym mieszkaniu w ciągu 5 lat urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie lub kolejne dziecko. Ograniczeń do skorzystania z programu jest mnóstwo, a jedno z istotniejszych to to, że musi być to nowy lokal, odpowiedniej wielkości i w cenie mieszczącej się w wyznaczonych limitach. Niestety oferty pierwszych dwóch banków, które zaangażowały się w program MdM (PKO BP i Pekao) są nieco droższe od ich standardowych propozycji. Na dniach dołączą do nich kolejne banki, wówczas okaże się, czy jest to powszechna praktyka.
Czy z MdM, czy ze zwykłym kredytem nadal każdy może liczyć na atrakcyjne oprocentowanie i raty tak niskie jak nigdy dotąd. 3-miesięczny WIBOR wynosi obecnie 2,7 proc., co po dodaniu przeciętnej marży 1,7 proc. daje 4,4 procent. Przy takich parametrach na 100 tys. zł, 30–letniego kredytu rata wynosi 501 zł. Przy skróceniu okresu spłaty do 25-lat – 550 zł.
Kredyty spłacane: wciąż niskie raty złotowych i bez wstrząsów w walutowych
WIBOR 3M doliczany zazwyczaj do marży kredytów mieszkaniowych niemal 8 miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Pozwala to płacić o 16 proc. niższą ratę niż przed rokiem.
Dobrze mają się również spłacający kredyty w euro i frankach. Stawka EURIBOR 3M nadal jest bardzo niska i wynosi ok. 0,28 proc. Jeszcze niższy już 15. miesiąc jest LIBOR CHF 3M składający się na oprocentowanie kredytów frankowych – 0,023 proc. O wysokości rat praktycznie w obu przypadkach decyduje marża, a jeszcze bardziej kurs walut. Przełom roku to zazwyczaj czas większych wahań notowań walut obcych, ale głównie wywołanych umacnianiem się złotego. Szczególnie było to widać po euro, kurs unijnej waluty w ostatnich 30-dniach przemieszczał się między 4,13 zł a 4,19 zł. W przypadku szwajcarskiej waluty minimum wynosiło 3,35 zł, maksimum 3,43 zł.
________________
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki | Domy.pl – część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Halina Kochalska | Open Finance – część kredytowa
[email protected], kom. 602 601 010
Raport został przygotowany na podstawie danych z 21600 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w grudniu 2013 roku oraz danych Open Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła: “Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance”.